Expertise immobilière

Cours : A-04 Durée obligatoire : 240 minutes Niveau : spécialisation Fil rouge : Résidence Belvédère, scénario entièrement synthétique Finalité : produire une opinion immobilière datée, argumentée, traçable et proportionnée aux preuves disponibles

Mode d’emploi

Une expertise immobilière utile ne commence pas par un prix. Elle commence par une question : quelle décision faut-il éclairer, pour qui, à quelle date, sur quel bien et sur quels droits ? Elle se poursuit par une chaîne de preuves : pièces qualifiées, visite bornée, données de marché comparables, hypothèses visibles et raisonnement que l’on peut relire. Elle s’achève par une conclusion dont les limites sont aussi explicites que le résultat.

Le parcours sépare quatre objets souvent confondus :

1. l’estimation ou l’avis de valeur, établi pour une finalité et une date définies ;
2. l’observation technique, limitée aux faits visibles, accessibles et documentés ;
3. les diagnostics réglementaires, produits dans leur champ propre par les personnes compétentes ;
4. la décision du client, qui arbitre à partir des preuves, hypothèses, risques et scénarios.

Cette séparation protège la qualité du raisonnement. Une auréole n’est pas une cause d’infiltration démontrée. Un plan cadastral n’est pas une limite de propriété. Une ligne DVF n’est pas automatiquement un comparable. Un diagnostic de performance énergétique n’est pas une expertise globale. Une conclusion immobilière ne garantit ni le prix futur d’une transaction ni l’absence d’un désordre caché.

Le parcours utilise deux créations pédagogiques IEB :

• la Chaîne de preuve immobilière IEB : Commande → Date → Bien et droits → Sources → Constats → Analyse → Conclusion et limites ;
• la matrice Fait–Source–Impact–Décision (FSID), qui empêche de transformer une observation, une déclaration ou une hypothèse en certitude.

Ces outils ne sont ni une norme, ni une charte professionnelle, ni une méthode réglementaire ou judiciaire. Ils servent à organiser le travail et à rendre les passages de relais visibles.

Les six unités durent chacune 40 minutes et comprennent deux sujets de 20 minutes. Les apports, le laboratoire Belvédère, la qualification documentaire et les douze évaluations sont inclus dans la durée. Aucune lecture facultative n’est comptée.

Fil rouge — Résidence Belvédère

Résidence Belvédère est une copropriété fictive de 1974, située dans la commune fictive de Mont-des-Rives. Le lot étudié est un appartement fictif de trois pièces, d’une surface pédagogique de 68,4 m², au quatrième étage. Il comprend une cave fictive et un usage déclaré d’une place de stationnement qui reste à prouver. Le propriétaire fictif demande « un prix rapide » pour choisir entre vendre et conserver le lot après travaux.

Tous les noms, dates, surfaces, documents, observations, transactions, montants et événements du dossier ont été créés pour l’apprentissage. Les montants sont exprimés en unités pédagogiques (UP) sans correspondance avec un marché réel. Aucun dossier, bien, mandat, prix, adresse, photographie, plan, personne ou organisme réel n’est utilisé.

Le dossier contient volontairement des contradictions et des absences :

• un titre fictif mentionne le lot 42 et une cave, tandis qu’un plan commercial ancien porte le numéro 24 ;
• le droit de stationnement est déclaré mais ne figure pas dans le titre disponible ;
• un modificatif du règlement de copropriété et un procès-verbal manquent ;
• le résumé d’un vote de façade ne donne ni résolution complète, ni quote-part, ni calendrier certain ;
• un état des risques est ancien par rapport à la date de décision ;
• une auréole sèche et une fissure fine ont été interprétées trop vite ;
• six transactions fictives sont proposées, dont deux doivent être exclues ;
• quatre références candidates comportent encore des informations manquantes.

La mission pédagogique doit produire une plage argumentée à la date fictive du 31 août 2026, trois scénarios de décision et une liste de faits qui imposeraient de rouvrir l’analyse. Le résultat attendu n’est donc pas « le bon prix », mais une conclusion défendable dans un champ clairement annoncé.

Objectifs du parcours

• Cadrer la mission et sa preuve : définir finalité, date, bien, droits, destinataires, hypothèses, exclusions, compétences et livrables
• Constituer un dossier fiable et observer avec méthode : qualifier les documents, préparer la visite et séparer faits, déclarations, mesures, hypothèses et investigations
• Analyser le marché sans fausse précision : sélectionner et qualifier des références, recouper les données et produire une plage sensible aux hypothèses
• Réconcilier et communiquer une conclusion défendable : relier facteurs, méthode, incertitudes et décision dans un rapport daté, traçable et borné

Ressources apprenant

Le support accompagne les apports, les annexes fournissent les données et le carnet reçoit vos travaux. Conservez le même carnet pendant tout le parcours. La note préparée au sujet 11 est finalisée au sujet 12.

• Support de cours — DOCX
• Support de cours — PDF
• Carnet de mission — DOCX
• Carnet de mission — PDF
• Annexes de mission — DOCX
• Annexes de mission — PDF

Sources publiques officielles et primaires

Les références ci-dessous ont été consultées le 31 août 2026. Les formulations du cours sont des synthèses ; les inférences pédagogiques conservent le champ et les limites du registre normatif A-04.

1. Service Public, obligations de l’agent immobilier : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2954 — [A04-C001] [A04-C002] [A04-C003] [A04-C004]
2. Légifrance, Code civil, article 1353 : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032042341 — [A04-C005] [A04-C006]
3. BOFiP, principes d’évaluation des immeubles pour l’IFI : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/11356-PGP.html/identifiant=BOI-PAT-IFI-20-30-10-20180608 — [A04-C007] [A04-C008] [A04-C009]
4. data.gouv.fr, Demandes de valeurs foncières : https://www.data.gouv.fr/datasets/demandes-de-valeurs-foncieres — [A04-C010] [A04-C011] [A04-C012] [A04-C013]
5. Insee, indices des prix des logements anciens : https://www.insee.fr/fr/metadonnees/source/indicateur/p1643/documentation-methodologique — [A04-C014] [A04-C015] [A04-C016]
6. Service Public, consultation du cadastre : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F14226 — [A04-C017] [A04-C018] [A04-C019]
7. Ministère chargé de l’urbanisme, Géoportail de l’urbanisme : https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/geoportail-lurbanisme-mode-demploi — [A04-C020] [A04-C021] [A04-C022]
8. Service Public, diagnostics immobiliers en cas de vente : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F10798 — [A04-C023] [A04-C024] [A04-C025]
9. Géorisques, information des acquéreurs et locataires : https://www.georisques.gouv.fr/information-des-acquereurs-et-locataires — [A04-C026] [A04-C027] [A04-C028]
10. Service Public, vente d’un logement en copropriété : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2604 — [A04-C029] [A04-C030] [A04-C031] [A04-C032]